Отворен ли е пазарът на земя в седем държави близко до нас

Любопитни данни за собствеността, ограниченията и цените

Диана Ванчева

Може би на мнозина ще е любопитно, че в света има само шест страни, където има мораториум върху покупката и продажбата на земеделска земя. Това са Конго, Таджикистан, Северна Корея, Куба, Венецуела и Украйна, информира Business Censor, който изследва опита на някои страни и начинът по който функционира пазарът на земя.

Като база данни и част от анализаторския център EasyBusiness, Business Censor е събрал информация за предпоставките, стартирането и ефектите от отварянето на пазара на земя в страни като Полша, Румъния, Унгария, Словакия, Русия и други, които решихме да популяризираме за нашите читатели.

В Беларус

Според анализаторите единствената държава, в която не е било възможно да се намери някакъв експертен опит за пазара на земя е Беларус. В тази страна големите земеделски площи са собственост на държавата, а на пазара има оборотни площи само за лично земеделие.

В Украйна

Подобна е ситуацията и в Украйна. С тази разлика, че в края на 90-те години украинските жители на селските райони са получили земя за лична употреба.

Днес те не могат да продават земята си, но могат да я отдават под наем.

В Украйна мораториумът върху продажбата на земя е в сила от 17 години. Неговото удължаване постоянно се аргументира с липсата на закон за оборота на земеделските земи, както и с факта, че чужденци и земеделски стопанства искат да купуват земя, а хората ще продават на ниска цена.

Но всички тези аргументи са оценени като манипулативни и се казва, че законът е можел да бъде приет, но за това е нямало политическа воля. В същото време украински земи вече се култивират от повече от 20 чуждестранни компании. Някои от тях вече са закупили корпоративните права на местните компании.

Докато пазарът на земя се развива във всички страни, Украйна остава в списъка на шестте страни, където правата на собствениците на земя са ограничени от мораториум.

В Полша

Типът на пазара се определя като отворен с ограничения. Средната цена на земеделската земя е 10,3 хил. долара на хектар.

Основни характеристики: в селското стопанство работи 11,2% от работната сила, което осигурява 3,4% от БВП.

Близо половината от територията на страната е заета от земеделски земи - 47.1%. От тях 74.9% (или 35.2% от поземления фонд на страната) са обработваеми.

39,4% от населението на страната живее в селските райони. 81% от земята е частна собственост. Заетостта в селското стопанство е 17%.

Кратката история подсказва, че през периода на социализма колективизацията е провалена, за разлика от други страни, и Полша не е възстановила правата на собственост на бивши земевладелци, загубили земята си след войната.

Една от основните причини е, че значителна част от земята е дадена на чужденци (предимно германци), които са емигрирали след войната. Земята се връща възоснова на индивидуални изявления на бившите собственици.

През 1991 г. е приет закон за управление на държавните земеделски земи, който определя специални правила за оборота. Закупуването на земя от чуждестранни инвеститори е позволено през 2016 година.

Какви са ограниченията? Чужденците могат да купуват земя, ако са били женени за полски граждани и са живели в страната през последните 2 години. Или ако са живели в Полша през последните 5 години, след като са получили статут на постоянно пребиваващ.

В някои региони това ограничение не се прилага за граждани на ЕС, които са наели земя за последните 3 години. Физически или юридически лица трябва да имат селскостопанско образование или трудов опит в тази област.

Максималната площ на имота е 500 хектара. Цените се регулират от пазара. Има данък върху продажбата на земя - 2-5% от цената, платим от купувача. Няма допълнителни данъци върху земеделските земи.

Наемателите имат преференциално право да закупят парцел, който се отдава под наем за най-малко 3 години. Всички сделки за покупко-продажба са регистрирани в Агенцията за земеделска собственост, създадена през 1992 година.

Какъв е резултатът?

В Полша е имало най-голям преходен период за отваряне на пазара за чужденци след присъединяването към ЕС, което е ограничило притока на инвестиции и повишаването на цените на земята.

Днес семейните ферми доминират в страната и притежават 80% от обработваемата земя. Основната част от земеделските земи са разделени между повече от 3 милиона частни стопанства, а площта на всяка от тях средно е по-малка от 7 хектара.

В Румъния

Типът на пазара е отворен с ограничения. Средната цена на земеделската земя е 6,15 хил. долара на хектар.

Площта на земеделската земя е 14,7 милиона хектара, 64% от тях са обработваема земя. Почти половината от населението на страната (46%) живее в селата. Делът на селското стопанство в общия БВП е 5,4%. Заетостта в селското стопанство е 29%.

Според кратката история след разпадането на Варшавския блок в страната са ликвидирани около 4 хиляди колективни ферми. Собствениците са върнати на парцелите, които са били взети по време на колективизацията след Втората световна война.

Основата за пазара на земя е законът за земните ресурси, приет през 1991 година. През 2014 г. пазарът е отворен за продажба на граждани на ЕС.

Какви ограничения се прилагат?

Гражданите на ЕС могат да купуват земеделска земя, ако се използва по предназначение. Физически или юридически лица трябва да имат образование или опит в селскостопанския сектор. Дадено лице може да закупи не повече от 100 хектара. Цените се определят от пазара.

Поземленият данък е 2% от цената на сделката. Данъкът върху продажбата на земя е 2-3% от цената на сделката. Наемателите или съсобствениците имат право на покупка.

Всяка сделка със земята се регистрира в местни или централни агенции на Министерството на земеделието и развитието на селските райони.

Какъв е резултатът?

Отварянето на пазара на земя е почти завършено. Налице е бързо увеличение на цените на земеделските земи, особено след присъединяването на Румъния към ЕС. Ако през 2004 г. средната цена е била 360 долара за хектар, то година по-късно тя е била 1 145 долара.

Румъния има най-голям дял чуждестранни земеделски собственици от Европа. Чуждестранните фирми притежават около 900 000 хектара земеделска земя, което е 11% от общата обработваема земя.

В същото време структурата на селското стопанство е разнообразна. Големите и средните стопанства съставляват 7% от домакинствата, които притежават 70% от земеделската земя.

93% от земеделските земи представляват стопанства с по-малко от 5 хектара, от тях 94% са частна собственост.

В Словакия

Типът на пазара е отворен с ограничения.

Средната цена на земеделската земя е 1,75 хил. долара на хектар.

Селскостопанският сектор на страната произвежда 4,4% от БВП. Заетостта в селското стопанство е 3,5% от работещото население.

В Словакия три четвърти от земеделската земя (72,3% или 29% от общия поземлен фонд) е обработваема земя. 81% от земята е частна собственост.

Според кратката история подготовката за поземлената реформа става през 1991-1993 г. През 1992 г. земите, прибрани в периода на комунизма, започват да се връщат на собствениците или на техните наследници. Като цяло повече от 124 хиляди оригинални собственици обявили желанието си да върнат повече от 180 хиляди хектара земя. Средно това възлиза на 1,5 хектара на домакинство.

През 2004 г. Словакия влиза в ЕС и установява 7-годишен преходен период с ограничение за чуждия капитал. През 2014 г. е приет закон за покупка и продажба на земеделска земя.

Какви ограничения се прилагат?

Формално нерезиденти могат да купуват земя при условия, които са идентични с условията за словашките граждани.

Цените на земята са продиктувани от пазара, но местните власти могат да определят препоръчителната цена. Данъците се определят и на местно ниво. Минималната фиксирана данъчна ставка върху имуществените права върху парцела е 5 долара за 1 хектар, а максималната е 59 долара за 1 хектар.

Собственикът може, без никакви ограничения, да продаде земята на роднини или на купувач, ако е физическо или юридическо лице, което се занимава с агробизнес в района най-малко 3 години.

Какъв е резултатът?

В Словакия фрагментираната структура на собственост е възобновена със среден размер от 0,45 хектара за 12-15 съсобственици.

Подобна структура се оценява като отразяваща се негативно върху развитието на пазара на земя, тъй като не може да се извършва земеделска дейност без съгласието на всички съсобственици.

Освен това в Словакия съществуват големи проблеми с неизвестни собственици на земеделска земя, които се управляват от поземлени фондове и често се отдават под наем на големи колективни стопанства.

Съществуването в страната на неконсолидирана земя, голям брой земеделски земи под държавен контрол и прекомерно регулиране на процеса на покупко-продажба е довело до факта, че цената на земята в Словакия е една от най-ниските в Европа.

В Унгария

Типът на пазара е отворен с ограничения.

Средната цена на земеделската земя е 4,5 хил. долара на хектар.

58.9% от общата площ на Унгария (89.62 кв. км) попада върху земеделска земя. 5,2% от населението е заето в селскостопанския сектор и създава 4,3% от БВП на Унгария.

86% от земята е в частна собственост, 14% - е в държавата.

Унгария не просто е върнала земята на бивши земевладелци, от които е била конфискувана, но на хората са дадени компенсаторни облигации, които след това могат да се използват за кандидатстване за земя на колективни и държавни ферми.

Една трета от кооперативната земя е закупена на търгове за компенсаторни облигации. Една трета е предоставена на бивши членове на кооперации, а последната близо една трета е била разпределена между кооперациите, които преди това са нямали земя.

Какви ограничения се прилагат?

Купуват земя само граждани на ЕС. На юридическите лица е забранено да купуват земя, освен в определени случаи. Юридическите лица могат да наемат земя само до 486 хектара. Физическите лица трябва да имат селскостопанско образование или да се занимават със земеделие в Унгария най-малко 3 години. Максималната площ за физически лица е 300 хектара, като максималната използвана площ е 1200 хектара.

Какъв е резултатът?

Реформата в Унгария е добър пример за разпределение на земята сред населението. Правата на малките и средните собственици са защитени и не са обременени от държавна намеса.

Приватизацията стимулира повишаването на ефективността на земеползването, но значителна част остава държавна собственост и се отдава само чрез дългосрочни договори (до 20 години) на юридически лица.

Ограниченията за юридическите лица ограничават ръста на цените на земята. В същото време държавата активно подкрепя малките стопанства (до 1 ха), които притежават значителна част от земята.

От централния бюджет на ЕС се отпускат значителни средства за подпомагане и стимулиране на развитието и обновяването на технологичния фронт на предприятията. Цялостната подкрепа е помогнала на Унгария да достигне ново ниво и да се конкурира свободно на пазара на ЕС.

Руският пазар на земя

Типът му е затворен за чужденци.

Средната цена на земеделската земя е 1,15 хил. долара на хектар.

Делът на селскостопанското производство в БВП е 4,2%. В сектора са заети 6,7% от активната работна сила. Само една осма от територията на страната (13,2%) се използва за нуждите на селскостопанското производство. 7.5% от поземления фонд е обработваема земя.

Една четвърт от населението на страната (26,1%) живее в селските райони. 39% от земята е частна собственост.

През 1990 г. в Русия започва третата поземлена реформа през последните 100 години. През 1993 г. е одобрена частна собственост.

През 1992-1994 г. значителна част от земеделските земи, които преди това са били колективни и държавни, са приватизирани чрез предоставяне на права на бивши членове на стопанствата под формата на акции.

Парцелите се предоставят на хората под формата на колективна собственост и по правило са контролирани от бивши колективни стопанства. Ако собственик иска да създаде собствена ферма, той трябва да напусне корпоративната ферма и да получи собствен парцел.

По редица причини не много от тях са излезли от корпоративни стопанства. Селскостопанската структура в Русия не се е променила и днес доминират големите стопанства. Повече от 72% от земеделските земи се използват от големи корпоративни стопанства.

Селските домакинства, като правило, притежават собствени парцели средно 0,43 ха, а частично участват и в корпоративни стопанства.

Какви ограничения се прилагат?

Купуването на земя от чужденци е забранено. Чужденци, лица без гражданство и юридически лица в уставния капитал, на които част от капитала на чуждестранни граждани е повече от 50%, могат да наемат земя.

Минималният размер на парцел земеделска земя е 2 хектара. Максималният размер се определя от регионалните власти, но не може да надвишава 10% от площта на земеделската територия на региона.

Собствениците на земеделска земя могат да продават земя на свободна пазарна цена. Земеделският данък се определя от органа на общината, но не е повече от 0,3%.

Какъв е резултатът?

Законодателната реформа е завършена, но функционирането на пазара не може да се нарече ефективно. Русия има потенциал за развитие на селското стопанство. В тази страна 400 милиона хектара са подходящи за земеделие. Но развитието е възпрепятствано от факта, че повече от 85% от земята е в държавна собственост и не е прозрачно прехвърлена в собствеността на частни лица. В същото време преходът от колективна към частна собственост насърчава собствениците на земи да използват по-ефективно парцелите си.

Въпреки това, има измами, когато земята се купува на цената на земеделска земя, прехвърля се в друга категория и се продава за индивидуално строителство.