Няма по-лесен начин да си я докараш годишно и да знаеш, че няма да си загубиш парите

Алма Давидова

Пазарът на земеделска земя през последните години претърпя доста трансформации, а заедно с него и при рентите се появиха нови явления и тенденции.

Търсенето сега е малко по-високо от предлагането, поради което цените растат минимално.

Но едно е сигурно - неизменно възходящият тренд в цените на договорите за аренда/наем, през последните 8 години, който показват данните на Националния статистически институт (НСИ). На първите три места са областите Добрич, Силистра и Разград със средна цена на рентата съответно 91 лв., 78 лв. и 59 лева на декар.

Оказва се, че земеделската земя по много показатели освен сигурна продължава да бъде атрактивна форма за инвестиране на пазара.

Доходността

от рентите може да варира от 3-4 процента на година и според условията може да достигне до около 10 процента.

При лихви на депозитите сега близки до нулата е нормално рентите да са с доходност 4-4.5% и по-рядко 5%, коментира председателят на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАССЗ), Стайко Стайков.

Лихви по депозитите на практика няма, затова хора с по-високи доходи - лекари, зъболекари, юристии други, спечелили пари, се насочиха към най-сигурното нещо - инвестиции в земя.

Няма по-лесен начин да си докараш 4-6% годишна доходност и да знаеш, че няма да си загубиш парите.

“Земя от началните собственици или наследници, особено при нелошите ренти в момента, се продава само при необходимост”, коментира Радослав Манолов, заместник-председател на асоциацията. Той е и изпълнителен директор на “Адванс терафонд” АДСИЦ, най-голямата публична компания в България, която се занимава със земеделски земи.

Как се формира

Рентата се определя от много фактори, някои от които са вида и категорията на земята, от съответния район, добивите, цените и продукцията от нея.

На места конкуренцията между местните земеделски производители обаче, може да донесе на собствениците по-високи доходи от наеми и ренти - средно с 10% над обичайните за даден район.

Оправдаха се и прогнозите на анализатора Христо Христов: Рентите са различни във всяка област, в зависимост от интереса, който е в аграрния сектор в самата област. Така че по-високите ренти ще се запазят и ще има по-бавно нарастване, докато по-ниските ренти, като стойност ще се увеличават повече, за да се стигне до някакъв баланс.

Той също подчертава, че определящо е и колко е дългосрочен договорът за арендуване и големината на парцелите

Наемите на земята - на места почти без промяна

“Не казвам, че рентите са високи.

Но те са стигнали ниво, което няма как постоянно да се покачва”, коментира Стайко Стайков. Ръстът на някои места се обяснява с изтичането на дългогодишни договори, подписани на ниска цена.

Рентите са в пряка връзка с цената на земята и не е логично, когато тя се качва, те да стоят на едно ниво.

Но понякога земята поскъпва и заради голямата конкуренция.

Рентите са обвързани и с възможния доход от декар земя,а и с лихвите по банковите депозити.

Рента и цена на земята

При рентите е по-бавен процесът на покачване, в сравнение с цената на земята.

Например през последните 12 месеца в Община Русе цената на земята се покачва, макар и с минимални темпове, докато нивата на наемите и рентите не отбелязват промяна в последните няколко години.

На много места рентите се задържат - всичко зависи от стопанската година и от климатичните условия, коментира още Радослав Манолов.

Там където има напояване и при трайно ползване може и да скочат, но това са единични землища.

Проблемът при наемането, според него е, че е на конкурсен съзтезателен принцип - който даде най-високата цена и е най-стабилен, обикновено печели. Това е и причината за стъпаловидното покачване на рентите за наемане на земя също е предпоставка за покачване цената на земята на декар, отбелязва Манолов.

Друга тенденция е, че като цяло при най-качествените и търсени парцели се наблюдава известна диспропорция в съотношението рента-цена на земята в полза на втората, без това да отблъсква потенциалните купувачи. Водещи в случая са ликвидността и повишеното търсене.

По-голямото търсене на места се обуславя както от големите арендатори, така и от множеството по-малки инвеститори, купуващи земеделски имоти.

Както при купуването, така и при наемането на земя все по-голяма е диференциацията в желанията на купувачите

Цените на рентата при по-дългосрочните договори са по-ниски, но при арендуване от нови земеделски производители могат да се постигнат и доста по-високи нива. Експерти от Русенско дават пример със землището на Кривня - при предлагане на парцели със заварени дългосрочни арендни договори търсенето и съответно цените при сделките рядко надвишават 1000 лв./дка.

При свободните парцели,обаче ръстът е в посока увеличение с 10-20%.

Основна причина за тази разлика е, че старите договори са сключени на не-повече от 40 лв./дка, каквато наемна цена най-често новият собственик би получавал до изтичането на договора.

Конкуренцията между местните земеделски производители също може да донесе на собствениците по-високи доходи от наеми и ренти - средно с 10% над средните.

Замяна на рентата в натура с пари

Тенденция е и намаляване получаването на рентата в натура и замяната с пари.

Фермерите обясняват причината с това, че собствениците на земя не искат пшеница, царевица и ечемик,а имат нужда от пари, защото повечето вече не гледат животни.

В близко време експертите очакват равновесието в цените да се запази а съществени промени биха настъпили само ако някои от по-едрите собственици на земеделска земя решат да се освободят от част от своите активи.

За 8 години - неизменно възходящ тренд

Неизменно възходящ тренд в цените на договорите за аренда/наем показват данните на НСИ за периода от 2010 до 2018 г.

Ако през 2010 г. средната рента е била 23лв./дка то през 2011-2012 г. тя вече се повишава на 30-34 лева. А през 2013-2014-15 г. повишението е съответно до 38,41 лв./дка. и 42 лв./дка.

В следващите години покачването е с два лева годишно.

В Южна България рентите са доста по-ниски от тези в Северна.

През 2018 г. средната цена на рентата на един декар наета/арендувана земеделска земя достига 48 лв. или с 4.3% повече спрямо 2017 година.

Югозападен

Тук рентите са най-ниски -29 лв./дка, като най-малки са в Бобов дол и Кюстендил - 20 лв./дка, докато в София област и Софияград те са респективно 30 и 35 лева. Малко по-високи са в Елин Пелин - 36 лв./ дка.

Южен централен

Ниската цена на рентата, заплащана в Кирково, Момчилград, Батак и Кърджали - едва 10-15 лв./дка, сваля средната цена за този район до 31 лв./дка. Под 20 лева е цената в Пещера, Черноочене и Панагюрище

Югоизточен

Средната цена на договорите тук е около 35 лв./дка. Още по-ниски са стойностите в Николаево и Болярово - 17-20 лв./дка., както и в Гурково, Котел и Сунгурларе - между 21 и 23 лв./дка.

Най-високи цени могат да се договорят в Камено - 43 лв./дка, Тунджа и Ямбол - по 41 лв./дка, както и в Нова Загора и Карнобат - по 40-39 лв./дка.

Северозападен

Най-слабо развитият регион в България се отличава с най-ниски ренти в северната част на страната - 47 лв./дка спрямо 44лв./дка преди година.

Най-евтино може да се вземе земя под аренда в Троян и Угърчин - по19 и 22 лв./дка. , както и в Чупрене и Берковица - по 23 лв./дка.

Под 30 лв./дка се заплаща и в Георги Дамяново, Тетевен, Враца , Белоградчик и Ловеч.

Най-скъпо е в Кнежа и Оряхово - 63 и 62 лв./дка, докато в Лом и Вълчедрън и Брусарци -60 лв./дка.

Над средната за района е цената на рентата в Якимово, Левски, Искър, Модковец и Долна Митрополия

Северен Централен

Най-евтино земята може да се договори в Елена и Севлиево - около 18-20 лв./дка, а най-скъпо в Главиница - 84 лв./дка. В Дулово и Силистра - 83 и 79 лв./дка.

Над 70 лв./дка може да се договори в Ситово, Тутракан, Кайнарджа и Алфатар.

Североизточен

В Балчик е регистрирана най-висока рента - 102 лв./дка. В селата около Добрич тя е 93 лева, а в града 92 лева

Над 90 лева плащат арендаторите в Шабла и Каварна, а малко под тази цена - в Генерал Тошево.