Алма Давидова

Пазарът на земеделска земя започва да се видоизменя. Поради намаленото предлагане вървят вече и идеалните части от земеделски имоти. Намерени са и вратички в закона това да става по-лесно.

Възможността част (или само един) от притежателите на даден земеделски имот да сключат аренден договор е залегнала в Закона за арендата, но реализирането ѝ често води до много спорове (в това число и съдебни) и недоволство у останалите съсобственици.

Доста фермери и собственици на земеделски земи вече сигнализират за проблем с продажбата на идеалните части.

Такъв е и случаят, описан от Стоян Николов, председател на ЗПК “Успех” в с. Аспарухово, Бургаска област.

От година и половина там имат много голям проблем с продажбата на идеалните части.

“Развихря се една огромна търговия - далавера. Не се спазва Законът за наследството. Не се зачита дори и условието, преди да се продаде имотът на външен купувач, да се предлага първо на съсобствениците.

Примерно на 100 дка земя 20 човека са наследници - на всеки му се падат по няколко декара. Но един от собствениците решава да продава - отива при нотариус или фирма. Там го хващат, преди да извърши продажбата, да сключи аренден договор за целия имот с друга фирма за 10-15, дори има и за 20 години, при това за някакви мижави пари - 10 лв. рента. В същия ден на сделката той си продава неговия имот, а съсобствениците му са ужилени и се превръщат в “крепостни селяни” на друг договор, дори без да знаят, разказа председателят на кооперацията

Стоян Николов е много притеснен, защото излъганите съсобственици разбират, че са преминали към друга фирма и то с по-малка рента и търсят от него обяснения, а всъщност и той е излъган. Имал е договори с тези хора примерно за срок 5 г. и рента 37 лева.

Дори няма възможността да е страна по дело, му обясняват юристите. Разясняват още, че по Закона за арендата (поради поправка в него) можело да се сключват такива сделки... Така се обезсилват всички други закони, свързани със стопанисването и разпореждането със земеделска земя. А тези сделки се вихрят масово, твърди Николов.

Около 4000 дка от земята на кооперацията е на собственици, които са сключили договор чрез един представител на наследниците, разделени на идеални части: "Имаме нотариално заверени арендни договори, имаме и договори за съвместна обработка под наем."

Николов е писал и писмо до Комисията по земеделие към Народното събрание, но няма отговор. Очаква през юли-август, когато започне изплащането на рентите, да разбере с кои имоти още е извършена подобна сделка. Досега има установени 300-400 дка, пострадали по този начин.

Николов пита как така за всички други недвижими имущества може да се спазва Закона за наследството, а при земеделската земя това не важи...

Две са основните групи сделки с идеални части от ниви, споделят наблюденията си експерти от Русе ленд

В първия случай повечето от продавачите (с общо над 50% от имота) са съгласни на сделка но липсва по-малка част от съсобствениците, които най-често са в чужбина. Връзката с тях е трудно осъществима или в много случаи един или двама от съсобствениците отказват както да продадат своя дял, така и да изкупят дялове на останалите съсобственици.

В този случай е възможна съдебна делба и впоследствие продажба на новообразуваните имоти, като съдът присъжда дялове и на тези правоимащи, които не желаят да продават.

В много случаи обаче или размерът на земеделския имот е малък, или наследниците, респективно съделителите, са много и съответно съдебните разходи са прекалено високи и съизмерими със сумите, които те ще получат при евентуална продажба.

Ето защо в тези случаи съсобствениците, притежаващи по-голям дял от земеделските имоти, ги продават във вид на идеални части след отказ от останалите съделители за изкупуване на дяловете.

Съответно и цената на тези идеални части на декар е средно с 10-20% по-ниска от тази, която би била предложена за парцела в целия му размер.

При втората група сделки с идеални части продавачите обикновено предлагат за продажба малък дял от нивите - най-често между 10 и 30%

Обикновено причината тук е конфликт или липса на съгласие между отделните съсобственици.

От това се възползват купувачите (най-често арендуващи земята) и ако за имотите няма сключен дългосрочен аренден договор, те го осъществяват след покупката и по този начин ангажират за продължителен период от време останалите съсобственици с условията на договора и най-вече със стойността на рентата, вписана в него.

Всички тези сделки напоследък съществуват, въпреки по-сложния им механизъм, най-вече заради доста намаленото предлагане на качествени парцели земеделска земя.

ПОЗИЦИЯ

С 10 дка идеални части може да се блокират 100-200 дка

Новите договори да се сключват само ако притежателите на над 50% идеални части от даден имот са съгласни, предлагат експертите от МЗХ и БАСЗЗ

За законови промени срещу досегашната практика при сключване на арендните договори настоява ръководството на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ).

Сега, когато собствениците на имотите са повече от един, всеки от тях самостоятелно има право да отдава своята част (т.нар. идеална част) под наем за 10 и повече години, без да уведоми за това останалите притежатели.

Тази практика за наемане на идеалните части от земята според експертите е порочна, тъй като поставя останалите собственици в неизгодна позиция и те трудно могат да се разполагат с останалата част от имота, ако примерно искат да я продадат и да постигнат реална цена.

В държави, където проблемът с разпокъсаността на земята е изключително голям сделки с идеални части са дори забранени, посочва Кирил Стоянов, началник отдел "Регистри и управление на държавните земеделски земи" в земеделското министерство - МЗХ.

За пример Стоянов дава Турция, където със закон са забранени сделките с идеални части на имотите.

Експертите предлагат новите договори да се сключват само ако притежателите на над 50% идеални части от даден имот са съгласни с този аренден договор. В момента това става със съгласието на притежател дори на 15% идеална част от имота.

Предлагането на земя неминуемо ще намалява. Ще зачестяват т. нар. трудни сделки - с много наследници и със собственици в чужбина.

Това отваря много сериозно пазара на идеалните части, почти навсякъде вече покупката им като обем се доближава до тази на цели имоти. За сметка на това сделките на вторичния пазар ще стават все повече.

Най-важните опорни точки, на които трябва да стъпи бъдещият Кодекс за земята са да няма противоречие и всички страни да бъдат защитени поравно, изразява позицията на БАСЗЗ Стайко Стайков, председател на асоциацията: "Знаем, че частната собственост е неприкосновена, но в момента това не е така, може с 10 дка идеални части да блокирате 100-200 дка.

При белите петна има много спорове, непоносимо е да се сключват договори за по 15 - 20 години, в които собственикът да няма почти никакви права върху земята си

Ние предлагаме собствениците на даден имот да се съберат и да постигнат съгласие заедно, преди да сключват договори за наем или за продажба на своите части", посочи Стайков.

Само така би се постигнал справедлив ефект, защото при всяка продажба на минимална идеална част от голям имот, цената му после пада значително и с това ощетява останалите съсобственици, които по-късно биха искали да сключат сделки за своите части от парцела.

От БАССЗ искат коренна промяна в арендните договори, които сега се сключват от собственици само с 15% идеална част от имота

Сегашната нормативна уредба, която позволява на един собственик сам да сключва договор за своята част беше въведена, за да се облекчат арендните отношения, тъй като неразбирателството между собствениците блокираше земеделската дейност и парцелите стояха пустеещи.

Според експертите този проблем вече не съществува, тъй като повечето арендатори и притежатели на земя са изяснили взаимоотношенията си, а самите съсобственици имат изгода да получават рента, която по общо мнение носи добър доход.

Затова и днес много по-лесно би се постигнало единодушие при сключването на бъдещите договори за аренда с фермерите.